麥當勞撤台的意義 嗅到台灣資產泡沬

6/12上午麥當勞宣告在台31年投資將畫句點，旗下近350間的直營店將另尋買主，這筆價值至少超過百億的交易為台灣投下震撼彈，麥當勞進入台灣市場，穩居連鎖餐飲業龍頭寶座，也曾是全球麥當勞的前十大獲利市場，現在卻不再投資台灣，這是台灣餐飲服務業今年最大的地震。

為什麼麥當勞要在此時棄守台灣？台灣沒有以前這麼賺，是推測因素之一，台灣麥當勞年營收規模約170億元，受到食安風暴及原物料、食材成本年年上漲影響，台灣麥當勞已連續兩年賠錢，今年3月初，按時提撥的2014年分紅金額竟是零，只有SARS那年才出現過零。

對麥當勞來說，台灣市場確實不再性感，已經將台灣從「高成長市場」名單剔除，麥當勞在未來3年，要出售3500家自營餐廳給加盟業者，讓全球加盟餐廳比率由目前81％提高至90％的改造計畫中，台灣就成了被變賣的優先名單。

另外壓倒麥當勞撤出台灣的另一根稻草就是：房地合一，因麥當勞是靠房地產獲利，收入來源房地產就高達9成，適逢台灣正要實施房地合一，也讓地產淘金行情不再。而麥當勞在西方國家的經營模式有3種，(1)採特許經營方式(2)購地自建連鎖店，再將店面租給加盟者當房東(3)向地主長期承租，租約長達20年，談好後再當二房東將店面租給加盟者，並向加盟者加收20％的租金，之後還會依據該區行情，調高租金漲幅。

麥當勞的地產模式就是靠著「品牌」、「地段」兩大關鍵，品牌是用各家加盟店的錢買房地產，再租給新的加盟店，且要求加盟者需支付一定的保證金，其中一半在15年後償還，另一半則於20年期滿歸還，如此一來麥當勞便可向銀行申請租約貸款，完全不掏一毛錢，便可買房地產。

至於「地段」考量的範圍，麥當勞在選址時，就考量了區域的環境、交通、人口密度及結構，連帶刺激周遭店家跟進，進而形成群聚效應後，促使該區房價大漲，租金也隨之提升，而最大包租公的麥當勞，當然又可從加盟者獲取更多的租金。

國際地產組織早已將台灣的房地產投資評等列為末等，外資、陸資根本看不上平均年收益率只有1.57％的台灣，所以麥當勞選擇優先把台灣從「重資產」自營模式轉為「輕資產」授權模式，將經營權與自有不動產出售，決定退出台灣市場。

   台灣實施房地合一政策，重重打擊了投資客的獲利空間，也讓十多年多頭的房市出現停滯效應，未來想靠房地產大賺的可能性已經大幅降低，而房價和股市的表現為顯著的正向關係，泡沫的引爆如果發生在房地產，將造成大量壞帳，引起金融危機，進而影響股市的表現。